首席律师
    徐玮康律师 毕业于复旦大学法学院,北京盈科(上海)律师事务所 合伙人律师。

    执业期间曾为国内外多家知名上市公司、集团、企业提供法律服务,客户行业主要涉及金融、贸易、投资、房产、软件、品牌管理、电子商务等多个领域。擅长为境内外公司起草、审阅及制作各类中英文法律文件、为公司设立及日常经营出具法律意见,从事尽职...

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房贷新政出台后毁约定金能否退还?

 

  房贷新政出台后毁约购房定金能否退还?

  在商品房开发过程中,开发商经常采取商品房预售的方式筹集开发资金。商品房预售时,买卖双方往往不签订正式合同,而签订一份认购、订购、预订协议,由买受人交纳一定数量的定金,作为对双方签订正式合同的担保。

  上述定金由买卖双方在认购协议中约定,具有我国《合同法》规定的定金的性质,即交付定金的一方不履行合同的,无权收回定金;收受定金的一方不履行合同的,应双倍返还定金。只是《合同法》规定的定金是履约定金,而上述定金的性质则属于订约定金,即合同双方当事人保证与对方签订正式合同。

  由于《合同法》未规定订约定金,故在司法实践中争议很大。于200361实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条对订约定金的性质予以明确,该条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。根据上述规定,毁约后定金能否退还,则要根据不同情况进行处理。对于一手房买卖,购房人同开发商签订了认购书并交付了定金,若购房人在新政出台后,预期房价下跌不按照约定时间去签订正式合同,则要承担违约责任,定金不能要回。如果按照约定时间同开发商商谈正式合同的签订问题,双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款,进行协商不能取得一致原因而未能签订正式合同,则系非因一方原因,而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订,双方对此互不承担违约责任,开发商应将定金原额返还,而不应适用定金罚则。

  因根据楼市新政中关于停止给异地置业者贷款的规定,买方无法贷款购房,则可视为情势变更,在没有约定按揭不成合同如何处理的情况下,应当依据公平原则免除买方的责任,定金应予退还。

  而对于二手房买卖,买方签约并交了定金后,若预期房价下跌而毁约,定金也要被没收。此外,买方还应承担违约责任,赔偿卖方的预期利益损失,即房屋贬值损失。比如由于政策出台后房价迅速下跌,买方毁约,导致卖方因房价贬值损失50万,则卖方除没收定金外,认为仍不足以弥补损失,可以向买方追讨房屋贬值损失。

 

 

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